广州涉外法律顾问
【冶金】
9月5日成了名副其实的“地王日”。上海、杭州、苏州当日分别诞生了总价或单价地王，上海徐家汇中心项目被港资地产商新鸿基地产以217.7亿元拿下，杭州华家池三幅地块共拍出136.73亿元，苏州金鸡湖两地块也被世茂房地产以47.25亿元收入囊中。与此同时，华人首富李嘉诚却不断抛售资产，分别出售上海及广州地产项目。
业内人士认为，一二线热点城市地价几近疯狂，已透支了未来上涨空间。在新兴市场面临资金流出、国内房地产调控持续背景下，开发商不计成本拿地，未来或面临价格下跌“被套”风险。
沪杭苏共创“地王日”
9月5日上午，上海土地出让史上总价最高的地王出炉，现场经过百余回合竞价，徐家汇中心项目被新鸿基地产旗下威万国际投资有限公司以217.7亿元的总价获得，溢价24.21%，折合楼板价为37264.4元/平方米。
217.7亿元的总成交价格在全国，仅次于此前的广州亚运城地块，也是上海迄今为止总价最高的地块，刷新了2010年2月上海南外滩地块创下的92.2亿元成交纪录。
徐家汇中心项目地块出让土地面积共计9.9万平方米，因体量大、起拍价高，一直是上海房地产市场关注的焦点，原先有四家房企提交了预申请，其中两家相继退出，最终入围的两个竞买者分别为新鸿基、九龙仓-恒基联合体，起始总价高达175.26亿元。新鸿基地产、九龙仓和恒基兆业都是香港开发商巨头。
9月5日堪称长三角的“地王日”。2013年杭州土地市场最受关注的华家池地块同日开标，华家池地块地处杭城市中心，位于浙大华家池校区的北侧，由3宗商住用地组成，总出让面积达239.7亩，总地上建筑面积达63.2万平方米，这3宗土地整体出让的总起价达97.3亿元。
最终三幅地块分别被绿地以56.2亿、世茂以36.7亿、滨江以43.83亿拍得，成交楼面价分别达到19416元/平方米、23828元/平方米和23189元/平方米，总成交金额高达136.73亿元，成为华家池区域地王。杭州当地业内人士表示，这意味着杭州市中心的房价将迈向5万元/平方米。
同日下午，苏州金鸡湖两幅地块正式开拍，最终被世茂斥资47.25亿元收入囊中，其中一幅地块成交总价24.15亿元，成交楼面价15011元/平方米，溢价率74.24%，另一幅地块成交总价23.1亿元，成交楼面价15151元/平方米，溢价率76.8%，成为金鸡湖区域楼面价地王。
此前的4日下午，北京诞生了新的单价地王，融创中国以21亿元的总价，加配建27.8万平方米医院的出价夺得农展馆地块，折合楼面价73099元/平方米。业内预计，该地块可能被打造成为北京乃至国际最顶级豪宅，预计售价超过15万元/平方米。
热点城市地价持续攀升
开发商不计成本在一二线热点城市拼抢，各地诞生出一批总价或单价地王。北京今年年内土地出让金已达1098亿元，预计年内将突破1400亿元。上海截至8月底土地出让金便已经突破千亿大关，预计9月火热势头将延续。根据上海相关部门公告显示，仅9月就有26宗经营性用地将入市，累计起始出让金将达到310亿元。
据上海易居房地产研究院日前发布的报告显示，8月，上海、北京、广州、深圳等十个典型城市土地出让金收入811.6亿元，同比增长149.3%。土地成交均价为每平方米3259元，同比增长151.4%，已持续11个月同比正增长。
大型房企在一线城市拿地尤为积极。据中原集团研究中心监测，8月十大标杆企业拿地金额已达266亿元，获得的权益可建面积达到508万平方米。连主攻二三线城市的恒大地产，也将进入北京等一线城市作为其下半年的战略目标。
房价大幅反弹是造成一二线城市土地市场持续高热的主要原因。据中国指数研究院[微博]公布的百城房价指数显示，8月百城住宅价格同比上涨了8.61%，连续第九个月上涨，且涨幅比上月扩大0.67个百分点。
今年以来，一线城市土地成交量整体上行，热度非同一般。同策咨询研究中心总监张宏伟认为， 一二线城市中心土地资源具有稀缺性、中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多种特征，导致龙头开发商集体看好这些地块。下半年一线城市土地价格整体上行态势依旧明显。
业内专家预期，开发商拿地热情高涨，地价抬升趋势已经很难抑制，地王继续涌现的可能性较大。在目前高端市场过热情况下，应该加大对中端市场的支撑力度，否则“金九银十”市场将存在失控风险。
李嘉诚或看空楼市“钱景”
然而就在全国各地地王连续诞生，开发商一片狂热之时，华人首富李嘉诚却不断抛售其在内地及香港所持物业。
8月29日，“长和系”两家公司长实、和黄双双发布公告，将各自下属公司分别持有的广州西城都荟广场各50%股权出手。此外，长和系还打算出售其在上海陆家嘴(17.99, -0.79, -4.21%)开发的首个写字楼项目——东方汇经中心，叫价约60亿元人民币。不仅如此，和黄旗下的百佳超市也被传有出售计划，并获得华润的竞购。仅转手百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心和广州西城都荟广场，长和系即可套现超300亿元人民币。
除了抛售内地资产，李嘉诚又被曝出通过其他方式变相减持在港资产。置富产业信托日前公告称，打算出价58.49亿港元，向李嘉诚控制的长江实业收购天水围发展有限公司全部已发行股本，意味着通过此次资本运作，长江实业变相减持嘉湖银座近70%的股权。
李嘉诚大举出售内地房地产项目与其他房企疯狂拿地形成鲜明对比。万科董事会主席王石在看到融创拿下北京新地王的消息后，也在微博上点评称“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”有私募基金投资人士表示，这显示出对于房地产市场前景，多空双方分歧十分强烈。
中房信研究总监薛建雄称，李嘉诚是跨越周期投资的高手，每次都获得超高利润，曾在2008年金融危机到来之前出售上海静安寺附近写字楼就是很好的案例。未来美国QE退出，亚洲房地产和资产价格可能会有剧烈波动，李嘉诚选择在现在的时间点退出，潜藏的信号说明他或许已认为中国房地产市场已经进入高风险区间。
21世纪不动产市场总监桑雨枫认为，今年产生的地王面临的风险，是2014年房地产政策的不确定，如果调控风向改变，这些开发商就将处于极度危险境地。
房价高涨调控难度加大，为稳定房价和地价预期，楼市调控长效机制出台的预期日益强烈。中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一指出，长效机制的内容应包括更多的采用税收、信贷等经济的和法律的手段来进行调控，在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。（中国证券报-中证网 记者 万晶）
李嘉诚们撤离昭示中国市场环境恶化
最近，世界华人首富李嘉诚先生持续抛售自己公司在香港和内地的资产。而中国内地首富宗庆后的继承人宗馥莉，也公开表示由于要花太多的精力跟政府打交道，正考虑要把公司的总部迁往国外。这是中国企业家纷纷改变国籍之后，出现的又一个值得关注的动向。
有统计表明，中国最有名的企业家绝大部分都已加入外国国籍，他们以外籍华人的身份在中国从事经营活动，获得了优惠待遇。但是，近些年来，中国的企业家已经不满足把自己变成外国人，他们越来越倾向于把投资转移到海外。
一些中国学者热衷于把西方国家总结出来的一些经济数据指标作为观察中国经济质量好坏的风向标。但在笔者看来，最能衡量一个国家经济发展状况的就是企业家指数。
企业家指数就是指一个国家的企业家在资源整合方面作出的选择。如果越来越多的企业家选择在某个市场投资，那么，说明这个市场经营环境相对较好；反过来，如果越来越多的企业家抛弃某个市场，那么，说明这个市场的投资环境正在恶化。之所以把企业家指数作为衡量一个国家经济好坏的重要指标，根本原因就在于，企业家是一切要素的组合。企业家在投资的过程中，既要考虑到固定成本，同时也要考虑到可变成本。企业家是世界上最敏锐的观察家，也是市场环境最好的评判者。
作为世界上成功的商人之一，香港的李嘉诚先生在香港和内地拥有大量的投资。但是近些年来，香港城市的政治化倾向越来越明显。一些政党领袖经常煽动中下层居民举行抗议示威游行活动，严重影响了企业正常的生产经营活动。在这种情况下，除了选择出售资产，减少政治风险之外，似乎没有其他更好的选择。李嘉诚先生在中国内地的投资也遇到了类似的麻烦，不断增加的人力资源成本以及地方政府在招商引资过程中逐渐取消的优惠条件，使得这位著名企业家感觉到中国内地的投资环境正在恶化。
更令人感到担忧的是，中国内地周期性的和非周期性的政策调整，使得民营企业在经营的过程中无所适从。一个最典型的例子是，香港一家企业在内地投资，所有手续都已经办妥，但是，由于地方政府借口没有用地指标，而企业所在地村民不愿意提供相应的配套服务，结果导致数千万的投资化为乌有。这样的投资环境怎么能不让投资者心生畏惧呢？
正如人们所知道的那样，中国市场的流通成本可能世界第一。不少中国企业宁愿接受海外订单，也不愿意与国内的企业做生意。笔者曾经做过一个调查，中部和东部中小企业的流通成本，已经从5%上涨到30%左右，有些企业的流通成本已经高达35%。这就意味着中国企业的流通成本已经远远高于企业可得利润，企业赚取的大量收入都交给了运输企业。不过，中国的交通运输企业也有一肚子的苦水。沉重的税收负担让它们把经营所得的绝大部分上交给国家，而国家财政收入用于大规模的基础设施建设，从而形成了独具中国特色的政府投资经济体制。
毋庸讳言，当前中国企业的经营环境已经陷入恶性循环的状态。几乎每一个行业都在抱怨，但是，每一个行业的企业家都无能为力。中央政府正在加快审批制度改革，不断取消行政许可审批项目，鼓励更多的投资者进入中国市场。但是，从短期来看这些改革举措很难产生立竿见影的效果。因为中国市场改革的成果都已经被固化，现有的法律制度已经把不合理的既得利益合法化了。正因为如此，新一届政府决定以壮士断腕的决心和勇气，在全国各地建立自由贸易区，“暂时停止”在自由贸易试验区内实施国家现行的法律。这项改革的潜台词是，既然在短期内无法修改我国不合时宜的法律制度，那么，只能以冻结法律实施的方式，加快中国的市场化改革。
然而，有些企业家似乎已失去耐心，他们采用转移投资的方式作出了选择。 （来源: 证券时报网 作者系中南财经政法大学教授）
